_3.png?ph=afa7371bf3)
I. Kontrurbanista
Kontrurbanista to propozycja pomocy i wzmocnienia merytorycznego oraz prawnego strony społecznej – obecnie słabszego uczestnika procedur planistycznych.
W dotychczasowych „procedurach partycypacyjnych” strona społeczna jest w materii planistyczno-prawnej bezradną, bezsilną i niekompetentną.
Jak już wielokrotnie o tym pisałem, w procesie tworzenia planu miejscowego występuje rażąca nierówność stron.
Nierówność taka to niezwykle słaba podstawa dla szukania rozsądnych merytorycznych kompromisów i marna szansa na uzyskanie planistycznego konsensusu a w konsekwencji dobrego planu miejscowego.
W założeniach projektu ustawy kontrurbanista to nie przeciw-urbanista ale pro-urbanista a jednocześnie równorzędny partner dla planisty sporządzającego plan miejscowy.
Instytucja „kontrurbanisty” to szansa na merytoryczne rozmowy „w jednym języku” najważniejszych uczestników procedury planistycznej a przez to możliwość skutecznych planistycznych negocjacji między stroną „gminną” i stroną „społeczną”.
Dla wdrożenia tego rozwiązania niezbędne jest wprowadzenie odpowiedzialności indywidualnej planistów w procedurze planistycznej.
Dzisiaj wygląda to wyjątkowo nieciekawie – projektant planu „zdejmuje z siebie” odpowiedzialność za plan miejscowy „normatywnością” tego aktu, urbaniści oceniający projekt w ramach gku-a chętnie korzystają z formuły odpowiedzialności zbiorowej (opinia gku-a to opinia gremium a nie konkretnych z nazwiska urbanistów).
Przy dzisiejszym deficycie urbanistów (fachowców) jest to marnotrawienie potencjału tego środowiska zawodowego.
Projektant planu miejscowego powinien w sposób rzeczywisty, indywidualnie (uprawnieniami) odpowiadać za „swoją robotę” a koledzy - urbaniści powinni „z otwartą przyłbicą” tj. jako kontrurbaniści, przedstawiać swoje oceny sporządzonego projektu planu miejscowego.
Ponadto w projekcie ustawy proponuję objęcie partycypacją społeczną, w tym także z udziałem kontrurbanisty, etapu tworzenia koncepcji planu.
Obecnie „partycypacja” sprowadza się w praktyce do oceny „gotowego wyrobu”.
I nawet jeśli ów „gotowy wyrób” czyli uzgodniony projekt planu jest w sposób zasadny krytykowany to brak woli gminy (a także autorów projektu) do jakichkolwiek zmian (bo za późno, bo zbyt duże koszty, bo nie mamy już czasu itp.).
II. Plan miejscowy - instrument realizacji polityki przestrzennej
Według założeń pierwszej „nowożytnej” ustawy planistycznej (o zagospodarowaniu przestrzennym) oraz obowiązującej obecnie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadniczy dokument kreujący politykę rozwoju przestrzennego gminy to studium gminy.
Niestety, zupełnie inaczej wyglądało to i wygląda w tzw. praktyce planistycznej – obowiązujące studia gmin są ustawiane w roli głównego „wroga” rozwoju przestrzennego gminy i zaciekle „zwalczane” przez dysponentów tych polityk - samorządy gminne, które z wielką determinacją i na wszelkie możliwe sposoby kwestionują ustalenia studiów gminnych (nb. przez te samorządy dobrowolnie opracowane i uchwalone).
Najczęściej jest to: wydawanie wzzt przekreślających definitywnie postanowienia studium oraz uchwalanie planów miejscowych, które swymi ustaleniami nie tylko nie „realizują” polityki przestrzennej ale także coraz częściej usiłują przejąć funkcję studium i zapisami planistycznymi kreować odrębną politykę przestrzenną („uproszczona” aktualizacja studium).
Nie poprawiają sytuacji w tym zakresie także ostatnie nowelizacje ustawy, pogłębiające opisaną wyżej deprecjację studium gminy (dotychczasowa zgodność planu z ustaleniami zastąpiona brakiem naruszenia ustaleń studium – art. 20 ustawy)
W konsekwencji, w opisywanym sporze, rolę rzeczywistego i jedynego a jednocześnie w swej naturze incydentalnego „rzecznika i obrońcy” polityki gminnej przejmują, volens nolens, organy nadzoru i sądy administracyjne (!).
Projekt ustawy Prawo rozwoju przestrzennego wyznacza dla planu miejscowego rolę wyłącznie jednego z instrumentów realizacji polityki przestrzennej gminy zapisanej w studium – przywracając jednocześnie w pełnym wymiarze pierwotną funkcję studium jako dokumentu kreującego politykę rozwoju przestrzennego gminy a jednocześnie w pełnym zakresie koordynującego wszelkie działania planistyczne podejmowane w obszarze gminy, realizowane wyłącznie w formie planów miejscowych.
Zgodność planu miejscowego ze studium gminy
Istotną zmianą w odniesieniu do obowiązującej ustawy jest także redefinicja dotychczasowego pojęcia „zgodność miejscowego planu rozwoju przestrzennego ze studium gminy”.
W projekcie ustawy Prawo rozwoju przestrzennego „zgodność” jest określona jako stan prawny, w którym ustalenia planu miejscowego realizują kierunki rozwoju ujęte w studium gminy (tj. w koncepcji polityki przestrzennego rozwoju gminy).
III. Ewolucyjne przywrócenie planów zagospodarowania przestrzennego
Naczelną ideą projektu ustawy prawo rozwoju przestrzennego jest natychmiastowe, bezwarunkowe odejście od formuły wzzt i przywrócenie obowiązku sporządzania planów miejscowych na terenie całej gminy.
W założeniach ustawy proces ten ma charakter ewolucyjny, tzn. przechodzenia „z marszu” – z ograniczeniem do niezbędnego minimum wszelkich etapów „przejściowych” wymaganych dla pełnego wdrożenia postanowień ustawy.
Przy założeniu przywrócenia pierwotnej, kreująco-koordynującej roli dotychczasowego studium gminy istotne znaczenie ma jednoczesne ograniczenie wymaganej ingerencji w obowiązujące zapisy tego dokumentu.
Za optymalne uznano uzupełnienie obowiązującego studium, wg określonego w projekcie ustawy schematu, o niezbędne „niekreacyjne” zapisy, wyodrębnione w formie nowej „warstwy” („kalki”) syntetyzującej wyłącznie już istniejące, elementy zawarte w studium i co najistotniejsze - nie wymagające uruchomienia nowej procedury planistycznej, przewidzianej dla sporządzania studium,
Zgodnie z tymi założeniami dla wdrożenia nowej ustawy niezbędne jest wyodrębnienie w obowiązującym studium gminy czterech rodzajów obszarów planistycznych:
1) „obszary planistyczne sankcjonowanej zabudowy i zagospodarowania” (ładu przestrzennego) – tj. obszary istniejącej zabudowy i zagospodarowania, spełniające łącznie następujące warunki:
a) przeznaczenie terenu, ustalone w wyniku dotychczasowego zainwestowania, jest zgodne z kierunkami rozwoju, zapisanymi w obowiązującym studium gminy,
b) istniejąca zabudowa i zagospodarowanie spełniają wymagania ładu przestrzennego,
c) istniejące i projektowane działki budowlane posiadają: dostęp do istniejących dróg publicznych, dostęp do istniejącej infrastruktury technicznej, lub przestrzenną możliwość realizacji ich indywidualnych odpowiedników,
d) układ istniejących i projektowanych podziałów własnościowych nie wymaga dla realizacji nowej zabudowy wyprzedzających scaleń i wtórnych podziałów,
e) projektowane w studium zainwestowanie nie wymaga zmiany statusu prawnego gruntów w trybie przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
2) „obszary planistyczne przekształceń istniejącej zabudowy i zagospodarowania” (chaosu przestrzennego) – tj. tereny istniejącej zabudowy i zagospodarowania, nie spełniające któregokolwiek z warunków, określonych dla terenów „ładu przestrzennego”
3) „obszary planistyczne projektowanej zabudowy i zagospodarowania” – (tj. tereny niezagospodarowane), dla których niezbędnym warunkiem uzyskania pozwoleń na realizację tej zabudowy i zagospodarowania jest wyprzedzające określenie w miejscowym planie rozwoju przestrzennego przeznaczenia oraz warunków zabudowy i zagospodarowania terenu:
4) „obszary planistyczne z zakazem zabudowy oraz zmiany zagospodarowania” – tj. tereny objęte ochroną na podstawie przepisów odrębnych lub zapisaną w obowiązującym studium gminy.
Zdefiniowanie w przestrzeni gminy ww rodzajów obszarów jest niezbędne dla przyporządkowania im odpowiednich typów procedur planistycznych przewidzianych do realizacji ustawowego postulatu „ewolucyjnego przywrócenia planów zagospodarowania przestrzennego".
Przepisy szczegółowo regulujące opisaną wyżej niezbędną „korektę” obowiązujących studiów gminnych przewidziano w drugiej części KODEKSU ROZWOJU PRZESTRZENNEGO tj. w projekcie Ustawy o kształtowaniu polityki rozwoju przestrzennego (w opracowaniu) obejmującej kompleksowo całość problematyki kreowania polityki przestrzennej gminy.
IV. Obowiązkowe plany miejscowe – gdzie i kiedy?
Nie wymaga szerszego dowodzenia teza, że sporządzanie planów dla całego obszaru gminy jest niecelowe i…nierealne (organizacyjnie, prawnie i finansowo).
Jak zatem zrealizować pomysł przywrócenia planów zagospodarowania przestrzennego jako jedynego instrumentu regulującego wszelkie działania planistyczne podejmowane w obszarze gminy nie wywołując jednocześnie paraliżu działalności inwestycyjnej?
Założenie główne projektu ustawy to: plan miejscowy zawsze ale nie natychmiast i nie wszędzie.
Plan miejscowy - nie wszędzie.
Generalnie plan miejscowy jest sporządzany tylko tam gdzie dopuszcza się nowe zainwestowanie tj na:
A) „obszarach planistyczne sankcjonowanej zabudowy i zagospodarowania” (ładu przestrzennego);
B) „obszarach planistyczne przekształceń istniejącej zabudowy i zagospodarowania” (chaosu przestrzennego);
C) „obszarach planistyczne projektowanej zabudowy i zagospodarowania”.
Obowiązkowy plan miejscowy.
Plan miejscowy jest sporządzany obowiązkowo tylko na wniosek podmiotów określonych szczegółowo w projekcie ustawy.
W pozostałych przypadkach gmina z inicjatywy własnej podejmuje procedury planistyczne dla obszarów problemowych, uznanych przez samorząd za najistotniejsze dla dalszego rozwoju gminy (wg przyjętego przez radę gminy harmonogramu prac planistycznych).
Pełna procedura planistyczna sporządzania planów miejscowych.
Pełną (także najdłuższą – 90 dni roboczych) procedurę planistyczną przewidziano dla planów miejscowych sporządzanych przez gminę z inicjatywy własnej.
Dla planu miejscowego sporządzanego w tej procedurze w ustawie przyjęto określenie:
„plan miejscowy obszaru”.
Uproszczona procedura planistyczna sporządzania planów miejscowych (wniosek zewnętrzny).
Odrębną grupę stanowią plany miejscowe sporządzane w procedurach uproszczonych.
Zakres uproszczeń poszczególnych procedur planistycznych został zróżnicowany zarówno ze względu na rodzaj podmiotu wnioskującego jak też w zależności od typu obszaru, w odniesieniu do którego wniosek został sformułowany.
Dla planów miejscowych sporządzanych w procedurach uproszczonych w ustawie przyjęto następujące określenia:
„plan uproszczony” oraz „plan lokalizacyjny”.
V. Obowiązkowe plany miejscowe – dla kogo?
1. Plan uproszczony
„Plan uproszczony” jest sporządzany wyłącznie dla terenów zakwalifikowanych w studium gminy jako obszary A (ładu przestrzennego).
Do składania wniosku o sporządzenie planu miejscowego na tym obszarze - zgodnego ze studium gminy - uprawnieni są wszyscy właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości tu zlokalizowanych.
Podstawowym uproszczeniem (skróceniem procedury) jest każdorazowe pominięcie etapu podejmowania uchwały intencyjnej – przyjmuje się, że funkcje uchwały intencyjnej pełni uchwała rady gminy definiująca (delimitująca) w studium gminy „obszary planistyczne sankcjonowanej zabudowy i zagospodarowania” (ładu przestrzennego).
Zakładana długość procedury planistycznej (od wpłynięcia wniosku do podjęcia uchwały zatwierdzającej „plan uproszczony”) – 60 dni roboczych.
2. Plan lokalizacyjny
„Plan lokalizacyjny” jest sporządzany generalnie dla terenów zakwalifikowanych w studium gminy jako: obszary A (ładu przestrzennego), obszary B (chaosu przestrzennego), obszary C („projektowanej zabudowy i zagospodarowania”).
Przewiduje się, że w wyjątkowych sytuacjach sporządzanie „planu lokalizacyjnego” będzie dopuszczalne także dla terenów zakwalifikowanych w studium gminy jako: obszary D (z zakazem zabudowy oraz zmiany zagospodarowania) - np. dla inwestycji liniowych, „tranzytowych” w odniesieniu do tych obszarów.
Do składania wniosku o sporządzenie „planu lokalizacyjnego” na tych obszarach uprawnione są:
1) podmioty realizujące inwestycje ponadlokalnego celu publicznego;
2) podmioty realizujące inwestycje „społecznego budownictwa mieszkaniowego” tj. zabudowę mieszkaniową, spełniającą wymogi określone w art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) podmioty będące właścicielami i użytkownikami wieczystymi nieruchomości – realizujące na tych obszarach zgodne ze studium gminy inwestycje celu niepublicznego.
Istotnym wyjątkiem od pozostałych procedur (tj. „planu miejscowego obszaru” i „planu uproszczonego”) jest inicjowanie i prowadzenie procedur planistycznych „planu lokalizacyjnego” nawet w przypadku niezgodności wniosku z ustaleniami studium gminy – wyjątek taki przewidziano dla inwestycji ponadlokalnego celu publicznego.
Dla takich sytuacji wprowadza się obowiązek korekty ustaleń studium w określonym czasie po uchwaleniu „planu lokalizacyjnego”.
„Plan lokalizacyjny” to „ucywilizowana" wersja dotychczasowych wzzt - główne elementy tego „ucywilizowania” to:
a) procedura planu miejscowego,
b) pełna zgodność ze studium gminy,
c) niezbędny „kołnierz” planistyczny terenu lokalizacji inwestycji,
d) tworzenie trwałego i pełnowartościowego „zasobu planistycznego” gminy,
e) możliwość łączenia poszczególnych lokalizacyjnych procedur planistycznych,
Zakładana długość procedury planistycznej (od wpłynięcia wniosku do podjęcia uchwały zatwierdzającej „plan lokalizacyjny”) – 90 dni roboczych.
VI. Wprowadzenie rzeczywistej partycypacji społecznej
Partycypacja społeczna - stan istniejący.
Ideą przewodnią zagwarantowanej ustawowo, obowiązującej obecnie partycypacji jest zapewnienie właścicielom możliwości zabrania głosu przy sporządzaniu planu miejscowego. Co warte podkreślenia, możliwość taka istnieje trzykrotnie: poprzez wnioski do planu, udział w dyskusji publicznej i poprzez uwagi do projektu planu.
Właściciel trzy razy może swobodnie i obszernie wyrazić swoje poglądy i opinie w kwestii danego planu. Natomiast gmina musi udokumentować te wystąpienia.
Gmina ma też obowiązek odniesienia się do uwag właściciela - ale już nie jest istotne czy odniesie się negatywnie czy pozytywnie. Sam fakt rozpatrzenia czyni zadość wszelkim przepisom.
Po dokonaniu przez gminę tak sformalizowanej czynności partycypacja społeczna zostaje natychmiast i nieodwołalnie zakończona. Oznacza to, że jeśli gmina nie uchybi wymogom proceduralnym może skutecznie uchwalić dla danej nieruchomości przeznaczenie wedle własnego autonomicznego uznania.
Reasumując można całkiem odpowiedzialnie powiedzieć pojęcie „partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym” funkcjonuje tylko w szeroko rozumianej publicystyce – nie istnieje natomiast w wymiarze stricte prawnym.
Oczywiście, istniejące instrumenty prawne stwarzają teoretycznie szanse na udział strony społecznej w procedurze sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego.
Słabość tych regulacji polega na tym, że rzeczywisty zakres tego udziału jest mocno „uwarunkowany” – zależy bowiem wyłącznie od woli gminy.
W sytuacjach gdzie gmina uzna potrzebę włączenia „partycypanta” do procedury planistycznej – i w rezultacie dochodzi do współpracy merytorycznej może to tworzyć pozory nie tylko istnienia ale też dobrej kondycji partycypacji społecznej w planowaniu polskiej przestrzeni.
Gorzej dla partycypacji, jeśli gmina w rozwiązaniach planistycznych preferuje „merytoryczny monolog” – wtedy, niestety, nie pomogą żadne skargi czy protesty. W świetle obowiązującego prawa gmina może formuły „dialog” i „monolog” stosować zamiennie.
Jeszcze gorzej przedstawia się sytuacja w procedurach wzzt, gdzie całkowicie brak miejsca na partycypację społeczną, przypisaną ustawowo tylko do procedury sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego.
Partycypacja w Kodeksie rozwoju przestrzennego
Generalnym założeniem nowej formuły partycypacji społecznej przyjętym w projekcie Kodeksu rozwoju przestrzennego (projekt ustawy prawo rozwoju przestrzennego i projekt ustawy o kształtowaniu polityki rozwoju przestrzennego) jest hierarchizacja tej partycypacji.
Uzasadnieniem dla wprowadzenia takiej hierarchizacji jest konieczność wyeliminowania powszechnego obecnie dublowania się procedur partycypacyjnych.
Powszechne dzisiaj dublowanie polega na (prawnie dopuszczalnej) „powtarzalności” podnoszonych w ramach partycypacji kwestii merytorycznych i formalno-prawnych na wszystkich poziomach proceduralnych (sporządzanie studium gminy, sporządzanie planu miejscowego).
W projekcie ustawy przyjmuje się, że najpełniejszy zakres podmiotowo-przedmiotowy partycypacja społeczna uzyskuje na etapie formułowania polityki przestrzennej gminy (studium gminy).
Projekt ustawy prawo rozwoju przestrzennego, wyznaczając dla planu miejscowego rolę wyłącznie jednego z instrumentów realizacji polityki przestrzennej gminy zapisanej w studium, definiuje jednocześnie na nowo istotę partycypacji społecznej na tym poziomie planowania przestrzennego gminy.
W procedurze sporządzania planu miejscowego partycypacja społeczna staje się formą udziału podmiotu społecznego w realizacji polityki przestrzennej gminy zapisanej w studium.
W konsekwencji zasadnicze procedury partycypacyjne zostają przesunięte do etapu „przedprojektowego” określonego jako „etap prac przygotowawczych do podjęcia uchwały intencyjnej”.
W wymiarze merytorycznym jest to składanie wniosków w sprawie zmiany przeznaczenia i sposobu zagospodarowania terenu (z inicjatywy własnej) oraz udział w dyskusjach na temat kierunków potencjalnych rozwiązań planistycznych wynikających ze studium gminy (dyskusje inicjowane przez gminę).
Na etapie „sporządzania projektu planu miejscowego obszaru” partycypacja społeczna zostaje ograniczona do składaniu uwag do rozwiązań planistycznych podczas wyłożenia projektu planu miejscowego obszaru do publicznego wglądu – ale wyłącznie w zakresie posiadanego prawa własności, użytkowania wieczystego lub uprawnień posiadanych na podstawie przepisów odrębnych.
VII. Finansowanie sporządzania i realizacji planu miejscowego
Finansowanie - stan istniejący.
Dotychczasową teorię i praktykę w zakresie finansowania sporządzania i realizacji planu miejscowego można w określić w skrócie - fikcja.
Gmina, przystępując do sporządzenia planu miejscowego, nieodmiennie stwarza wrażenie, że bierze pełną odpowiedzialność za uchwalony plan miejscowy, tj że:
· jest świadoma wszystkich skutków finansowych związanych z etapem sporządzania i realizacji planu miejscowego (wszystkie skutki są precyzyjnie i odpowiednio wcześnie rozpoznane);
· jest pewna, że sporządzanie i realizację planu miejscowego udźwignie pod względem finansowym (wszystkie koszty są precyzyjnie i odpowiednio wcześnie policzone a środki zagwarantowane).
W polskiej praktyce skala „nieświadomości” gminy w odniesieniu do problematyki kosztów związanych z planowaniem przestrzennym potrafi być zaskakująco duża:
1) okazuje się dość często, że brak środków uniemożliwia samo uruchomienie procedury planistycznej – realizacja uchwały intencyjnej jest przesuwana w takich przypadkach w czasie lub (zamiennie) uchwała intencyjna podlega „rozczłonkowaniu”(nb pół biedy jeśli przez radę gminy – gorzej jeśli przez W/B/P);
2) na etapie projektu planu miejscowego odbywa się dalsza „korekta” wydatków;
korekta ta przyjmuje postać różnego rodzaju „oszczędności”, które dokonywane są dwutorowo: przez „organ sporządzający” oraz przez „podmiot projektujący”;
dla zobrazowania problemu wystarczy przytoczyć, jako przykłady „obszarów oszczędności”:
· materiały wejściowe do projektu planu (okrojony zakres, niedostateczna szczegółowość i częsta nieaktualność),
· skala „interdyscyplinarności” zespołu projektowego (główny projektant w roli „człowieka–orkiestry”);
· techniki projektowe (często „akwarelkowe”, rzadziej komputerowe);
· zakres i sposób kształtowania ustaleń merytorycznych (np. „epidemia” dróg wewnętrznych, tj. niepublicznych, dla rozległych obszarowo struktur funkcjonalno-przestrzennych, „wyspowość” obszarów opracowania – brak powiązania funkcjonalno-przestrzennego z obszarami istniejącego zainwestowania);
· „doktryny” planistyczne (np. obszary zabudowy mieszkaniowej bez niezbędnych terenów rekreacyjno-wypoczynkowych czy podstawowej infrastruktury społecznej);
3) warto też wspomnieć o mniej spektakularnych oszczędnościach po jakie sięga samorząd na etapie czynności formalno-prawnych po sporządzeniu projektu planu – generalnie jest to dążenie do skracania za wszelką cenę procedury planistycznej w tym unikanie powtarzania określonych jej etapów m.in. poprzez marginalizowanie partycypacji społecznej (najczęściej, niestety, ze szkodą dla wartości merytorycznej planu miejscowego);
4) odrębny, najbardziej „bolesny” etap „inercyjności finansowej” gminy to etap realizacji ustaleń planu miejscowego – w tym finansowanie i realizacja (a najczęściej brak realizacji) przedsięwzięć będących zadaniami własnymi gminy;
typowy, często spotykany, problem tego etapu to „bezpańskość” dużej, często kluczowej dla całego obszaru objętego planem, części przedsięwzięć z zakresu infrastruktury drogowej i technicznej (np. „wieloletnie” osiedla zabudowy mieszkaniowej o charakterze „wyspowym” tonące w błocie lub znikające w kurzu prowizorycznych dojazdów, dodatkowo pozbawione całkowicie jakiejkolwiek infrastruktury społecznej).
Finansowanie wg projektu ustawy prawo rozwoju przestrzennego.
Skatalogowanie kosztów planu miejscowego.
W projekcie ustawy szczegółowo zdefiniowano koszty planu miejscowego, do których zaliczono:
1) koszty sporządzenia planu miejscowego,
2) zobowiązania finansowe planu miejscowego,
3) zobowiązania realizacyjne planu miejscowego.
Koszty sporządzenia planu miejscowego
Koszty sporządzenia miejscowego planu rozwoju przestrzennego zostały zdefiniowane jako łączne koszty: wykonania czynności administracyjnych procedury planistycznej oraz sporządzenia wymaganych w tej procedurze opracowań, analiz i projektów.
Zobowiązania (koszty) finansowe planu miejscowego
Zobowiązania (koszty) finansowe planu miejscowego to zobowiązania wobec właścicieli i użytkowników wieczystych wszystkich nieruchomości, dla których w bezpośrednim związku z uchwaleniem planu miejscowego obszaru lub jego zmiany:
1) aktualna wartość ulega obniżeniu;
2) korzystanie w dotychczasowy sposób będzie niemożliwe bądź istotnie ograniczone.
Zobowiązania realizacyjne planu miejscowego
Zobowiązania realizacyjne, to zobowiązania powstające w wyniku uchwalenia planu miejscowego, takie jak:
1) scalenia i wtórny podział nieruchomości;
2) wydzielenie pasów drogowych i wykonanie dróg publicznych;
3) wykonanie infrastruktury technicznej.
Hierarchizacja kosztów planu miejscowego.
W projekcie ustawy generalnie wyodrębnia się koszty związane z zadaniami własnymi gminy oraz koszty ponoszone w związku z zadaniami ponadlokalnymi - powiatowymi, wojewódzkimi oraz krajowymi.
Upodmiotowienie kosztów inwestycji ujętych w planie miejscowym.
Na zasadach określonych szczegółowo w projekcie ustawy prawo rozwoju przestrzennego przewiduje się ponoszenie kosztów planu miejscowego przez podmioty inne niż gmina - zgodnie z przyjętą hierarchią tych kosztów.
Koszty sporządzania planu miejscowego - kto?
Generalnie koszty sporządzania planu miejscowego ponosi gmina – wyjątkiem są następujące sytuacje:
· podmiot uzgadniający - koszty sporządzenia zmiany projektu planu w całości w przypadku zmiany wyrażonego wcześniej stanowiska;
· podmiot realizujący inwestycję ponadlokalnego celu publicznego – koszty sporządzenia miejscowego planu rozwoju przestrzennego, zwany dalej „planem uproszczonym”,
· podmiot realizujący inwestycję ponadlokalnego celu publicznego – koszty sporządzenia miejscowego planu rozwoju przestrzennego, zwany dalej „planem lokalizacyjnym”,
· podmiot realizujący inwestycję społecznego budownictwa mieszkaniowego – koszty sporządzenia miejscowego planu rozwoju przestrzennego, zwany dalej „planem lokalizacyjnym”.
Koszty zobowiązań finansowych - kto?
Przyjmuje się generalnie, że koszty zobowiązań finansowych wynikających z uchwalenia planu miejscowego ponosi gmina.
Koszty zobowiązań realizacyjnych - kto?
Zgodnie z przepisami projektu ustawy dla każdego planu miejscowego sporządza się wykaz, w którym do zhierarchizowanych zobowiązań realizacyjnych (gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) przyporządkowuje się podmioty zobligowane do ponoszenia kosztów realizacji tych zobowiązań.
Samorząd gminny ponosi koszty zobowiązań realizacyjnych tylko w części jednoznacznie określonej jako zadania własne gminy.
VIII. Etapowanie
W projekcie ustawy prawo rozwoju przestrzennego wprowadza nie stosowany dotychczas w praktyce instrument realizacji ustaleń planu miejscowego jakim jest etapowanie.
W świetle w/w propozycji ustawowej etapowanie określa się jako obowiązek wyznaczania obszarów etapowania rozwoju przestrzennego, z wymogiem:
· wyprzedzających przekształceń własnościowych ze względu na niebudowlany charakter istniejących podziałów własnościowych,
· wyprzedzających scaleń i wtórnych podziałów ze względu na parametry projektowanej zabudowy i zagospodarowania,
· wyprzedzającego wykonania infrastruktury technicznej w strefach ochronnych ujęć wody,
· wyprzedzającego wykonania infrastruktury technicznej na obszarach ochrony przyrodniczej z obowiązkową kanalizacją i wodociągiem,
· wyprzedzającego wykonania sieci infrastruktury technicznej na obszarach projektowanej zabudowy nie posiadających możliwości obsługi infrastrukturalnej z istniejących sieci infrastruktury technicznej,
· wyprzedzającego wykonania dróg publicznych dla istniejących i projektowanych działek budowlanych.
„Obszar etapowania rozwoju przestrzennego” został zdefiniowany jako obszar, wyznaczony w miejscowym planie rozwoju przestrzennego, dla którego niezbędnym warunkiem zachowania ładu przestrzennego przy realizacji zawartych w planie ustaleń, jest realizacja wyodrębnionych elementów planowanego zagospodarowania w określonej w tym planie kolejności.
IX. Ochrona ekonomiczna przestrzeni
W projekcie ustawy prawo rozwoju przestrzennego definiuje się pomijaną dotychczas przez ustawodawcę wartość przestrzeni jaką jest jej ekonomiczny potencjał.
Zgodnie z proponowaną definicją „potencjał ekonomiczny przestrzeni” – to wartość tej przestrzeni wynikająca bezpośrednio z istniejących uwarunkowań lokalizacyjnych, takich jak rodzaj i jakość zainwestowania sąsiedztwa oraz istniejącej infrastruktury technicznej i społecznej, dostępność komunikacyjna, istniejące zasoby naturalne, cechy struktury funkcjonalno-przestrzennej lub jakość środowiska przyrodniczego.
W projekcie ustawy wprowadza się obowiązek ochrony walorów ekonomicznych przestrzeni wynikających z jej potencjału ekonomicznego.
Przez „ochronę walorów ekonomicznych przestrzeni” uznaje się planowanie rozwoju danej przestrzeni poprzez przeznaczanie jej do określonego ekonomicznego wykorzystania, optymalnego w strukturze funkcjonalno-przestrzennej danej części gminy, nie powodujące pomniejszania potencjału ekonomicznego tej przestrzeni.
X. Preferencje dla budownictwa mieszkaniowego
W projekcie ustawy prawo rozwoju przestrzennego szczegółowo odniesiono się do problematyki budownictwa mieszkaniowego realizowanego w formule „społecznego budownictwa mieszkaniowego” (tj. spełniającego wymogi określone w art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług)
Projekt ustawy wprowadza pojęcia:
· „obszarów społecznego budownictwa mieszkaniowego”, rozumianych jako określone w miejscowym planie rozwoju przestrzennego, przeznaczenie danego terenu pod społeczną zabudowę mieszkaniową,
· „inwestora społecznego budownictwa mieszkaniowego” tj. podmiot, realizujący w/w zabudowę mieszkaniową.
Plan miejscowy dla lokalizacji „społecznego budownictwa mieszkaniowego” jest sporządzany obowiązkowo jako „plan lokalizacyjny” w określonej dla tego planu procedurze - identycznej jak dla inwestycji ponadlokalnych celów publicznych.
XI. Uproszczenie procedur planistycznych
Rezygnacja z opiniowania.
Jednym z podstawowych elementów zakładanego w projekcie ustawy prawo rozwoju przestrzennego uproszczenia procedur planistycznych jest całkowita rezygnacja z opiniowania projektów planów miejscowych.
Generalnie sens dotychczasowego opiniowania w praktyce przekreśla jego status prawny – zgodnie z wymogami ustawy opinia powinna być wyrażona – nie ma jednak żadnego znaczenia czy jest pozytywna czy też negatywna.
W praktyce opiniowanie sprowadza się wyłącznie do wypełnienia ustawowego wymogu, ponadto dodatkowo wydłużającego procedurę planistyczną – formuła opiniowania nie daje szansy na wykorzystanie tej współpracy jako użytecznego i skutecznego narzędzia tworzenia dobrego prawa miejscowego.
Zakładana rezygnacja z opiniowania projektów planów miejscowych obejmuje także komisje urbanistyczno-architektoniczne.
Pozostawia się opiniowanie przez komisje urbanistyczno-architektoniczne tylko w formule nieobowiązkowej.
Według propozycji projektu Kodeksu rozwoju przestrzennego w województwie powinna funkcjonować tylko jedna komisja: wojewódzka - działająca przy wojewodzie.
Z dotychczasowej praktyki wynika jednoznacznie, że rzeczywiste uzasadnienie dla funkcjonowania komisji istnieje tylko na szczeblu wojewódzkim.
Wojewoda koordynuje politykę państwa na terenie województwa a jednocześnie jest organem nadzoru prawnego nad działalnością planistyczną samorządów wszystkich szczebli.
Komisja urbanistyczno-architektoniczna działająca przy właściwym miejscowo wojewodzie stwarza szansę na: neutralność, obiektywizm, profesjonalizm a jednocześnie, co niezwykle istotne - prawne wsparcie samorządów.
Wojewódzka komisja urbanistyczno-architektoniczna, rozstrzygająca na poziomie tworzenia polityk (gminnej, wojewódzkiej i krajowej) jak organ kontrolno-doradczy samorządów stwarza szansę na powstanie gremium ekspertów na optymalnym poziomie merytorycznym, praktycznie zajmujące się problematyką ujmowaną w tych politykach, znające temat gruntownie i na bieżąco oraz w pełnym zakresie.
Uzgadnianie planów miejscowych.
W projekcie ustawy pozostawia się dotychczasowe uzgadnianie planów miejscowych –istotną zmianą w odniesieniu do obecnego stanu prawnego jest zniesienie tzw. „milczącej akceptacji”, skrócenie terminu uzgodnienia oraz sprecyzowanie formy uzgodnienia.
XII. Władztwo planistyczne gminy
Definicja władztwa planistycznego gminy.
Zgodnie z projektem ustawy prawo rozwoju przestrzennego „władztwo planistyczne” definiowane jest jako: realizowane w trybie przepisów ustawy, kompetencje samodzielnego stanowienia przez gminę o dopuszczalnych sposobach zabudowy i zagospodarowania terenów położonych na jej obszarze, w tym legalnej ingerencji samorządu gminy w sferę wykonywania prawa własności nieruchomości w zakresie niezbędnym dla realizacji celów określonych w koncepcji polityki przestrzennego rozwoju gminy.
Granice władztwa planistycznego gminy.
Dla jednoznacznego określenia granic władztwa planistycznego w projekcie ustawy wprowadzono „pomocniczo” definicję „ochrony dobra wspólnego” przez którą należy rozumieć planowanie rozwoju przestrzennego na poziomie lokalnym, regionalnym lub ogólnokrajowym, w sposób gwarantujący zaspokajanie potrzeb społecznych na tych poziomach.
Obowiązek ochrony dobra wspólnego należy do samorządu gminnego jako dysponenta przestrzeni gminy.
Samorząd gminny, w ramach przysługującego mu władztwa planistycznego, przy sporządzaniu i uchwalaniu planów rozwoju przestrzennego kieruje się zasadą prymatu dobra wspólnego nad dobrem indywidualnym tylko w sytuacji, gdy potrzeby społeczne na poziomie lokalnym, regionalnym lub ogólnokrajowym nie mogą być zrealizowane w inny sposób.
XIII. Zasada dobrego sąsiedztwa
Dla jednoznacznego określenia zasady „dobrego sąsiedztwa” zdefiniowano pojęcie „sąsiedztwo planistyczne nieruchomości” oraz określono katalog czynników „przestrzennego oddziaływania” w obrębie tego sąsiedztwa.
„Przestrzenne oddziaływanie” to oddziaływanie, wynikające bezpośrednio z istniejącej na danym terenie zabudowy i zagospodarowania, w postaci: przesłaniania, emisji hałasu, spalin, pyłów, uciążliwych zapachów, drgań oraz promieniowania elektromagnetycznego.
„Sąsiedztwo planistyczne nieruchomości” to takie tereny sąsiednie, których zabudowa i zagospodarowanie, istniejące lub projektowane, zgodne z kierunkami określonymi w koncepcji polityki rozwoju przestrzennego gminy – mają bezpośredni wpływ na warunki zabudowy i zagospodarowania danej nieruchomości poprzez przestrzenne oddziaływanie dopuszczalne na podstawie przepisów odrębnych.
„Zasada »dobrego sąsiedztwa«” według projektu ustawy to taki sposób ustalania przeznaczenia danego terenu oraz warunków jego zabudowy i zagospodarowania, dokonywany w miejscowym planie rozwoju przestrzennego, który w strefie sąsiedztwa planistycznego nie narusza istniejącego ładu przestrzennego oraz uprawnień właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości w zakresie dopuszczalnej zabudowy i zagospodarowania terenów pozostających w ich władaniu.
XIV. Kompensata planistyczna
„Kompensata planistyczna” według projektu ustawy prawo rozwoju przestrzennego to wzajemne zobowiązania majątkowe właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości oraz gminy, określone procentowo w stosunku do zmiany wartości nieruchomości, spowodowanej bezpośrednio uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu rozwoju przestrzennego.
W przypadku wzrostu wartości nieruchomości, dla której w bezpośrednim związku z uchwaleniem planu miejscowego obszaru lub jego zmiany aktualna wartość wzrasta, wysokość kwoty kompensaty planistycznej (obecnej renty planistycznej) wynosi:
· 50% wzrostu wartości nieruchomości, w przypadku gdy lokalne zobowiązania realizacyjne dotyczą wydzielenia pasów drogowych, wykonania dróg publicznych oraz infrastruktury technicznej,
· 40% wzrostu wartości nieruchomości, w przypadku gdy lokalne zobowiązania realizacyjne dotyczą wykonania dróg publicznych oraz infrastruktury technicznej,
· 30% wzrostu wartości nieruchomości, w przypadku gdy lokalne zobowiązania realizacyjne dotyczą wykonania infrastruktury technicznej,
· 10% wzrostu wartości nieruchomości, w przypadku gdy w wyniku uchwalenia planu miejscowego nie powstają żadne lokalne zobowiązania realizacyjne.
XV. Zarządzenia zastępcze
Jeżeli rada gminy z przyczyn od niej zależnych nie uchwali w terminie określonym w projekcie ustawy planu miejscowego (uproszczonego lub lokalizacyjnego) plan ten sporządza i wydaje, w formie zarządzenia zastępczego, marszałek województwa.
Również, jeżeli rada gminy z przyczyn od niej zależnych nie uchwali w terminie określonym w projekcie ustawy wymaganej zmiany koncepcji polityki rozwoju przestrzennego gminy, zmianę tę sporządza i wydaje, w formie zarządzenia zastępczego, marszałek województwa.
Marszałek województwa kosztami wydania zarządzenia zastępczego (tj. sporządzenia jednego z wyżej wymienionych dokumentów planistycznych) obciąża gminę.
Wyznaczenie marszałka do wydawania zarządzeń zastępczych znosi dotychczasową kolizję kompetencyjną w tym zakresie - obecnie wojewoda jest organem wydającym zarządzenia zastępcze i jednocześnie jest organem nadzoru w odniesieniu do tych dokumentów.
Więcej o nowej funkcji marszałka w artykule: Praca dla urbanistów od zaraz!
XVI. Odpowiedzialność zawodowa urbanistów
Odpowiedzialność zawodowa urbanistów dzisiaj
Odpowiedzialność zawodowa urbanistów w obecnej rzeczywistości praktycznie nie istnieje.
Niezwykle trudno bowiem dopatrzyć się w praktyce działania mechanizmów odpowiedzialności zawodowej w sytuacjach, w których:
· urbaniści, członkowie gku-a, stwierdzają (do protokołu posiedzenia komisji urbanistyczno-architektonicznych), że rozpatrywany projekt planu miejscowego jest prawidłowo sporządzony – a wojewoda lub sąd administracyjny stwierdza rażące naruszenia prawa;
· wojewoda lub sąd administracyjny stwierdza rażące naruszenia prawa przy sporządzaniu planu miejscowego a urbanista - autor planu nie zostaje z tego „rażącego naruszenia prawa” w jakikolwiek sposób rozliczony.
Odpowiedzialność zawodowa urbanistów wg projektu ustawy
W projekcie ustawy prawo rozwoju przestrzennego wprowadza się mechanizm, ujęty w ramy formalno-prawne a polegający na powiązaniu naruszeń prawa przy sporządzaniu planu miejscowego z obowiązkową odpowiedzialnością zawodową urbanistów związanych formalnie ze sporządzaniem tego planu:
· jeżeli rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody, stwierdzające nieważność uchwały w sprawie planu miejscowego obszaru, stanie się prawomocne z powodu niezłożenia przez gminę, w przewidzianym terminie, skargi do sądu administracyjnego, wojewoda przesyła kopię tego rozstrzygnięcia do prezesa okręgowej izby urbanistów, właściwej dla autora projektu planu miejscowego;
· sąd administracyjny rozpatrujący skargę na rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody, podtrzymujący to rozstrzygnięcie, po uprawomocnieniu tego orzeczenia przesyła jego kopię do prezesa okręgowej izby urbanistów, właściwej dla autora projektu planu miejscowego;
przepis powyższy stosuje się odpowiednio przy rozpatrywaniu skargi w trybie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym.
